刘凯：K型分化下，商业地产四大逻辑重塑增长曲线 速读

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新京报贝壳财经讯 6月26日，在2026中国商业地产投资专业展览会暨第八届中国商业地产品牌价值论坛上，多位专家研判，商业地产正步入K型时代，向上与向下、受益与承压并行交织。面对市场变局，行业亟须从宏观、产业、运营、资本四大逻辑中重新寻找穿越周期的力量。

全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯指出，站在2026年年中回看商业地产，在消费承压、供需结构失衡、AI浪潮冲击三大因素的影响下，市场正在进入K型时代（K-shaped economy）。所谓K型，向上倾斜的K线代表表现卓越、持续受益的行业、企业或项目；向下倾斜的K线则象征表现落后、受益有限的行业、企业或项目。

“K型时代，我们需要重新审视宏观逻辑、产业逻辑、运营逻辑和资本逻辑这四大逻辑的变化，寻找穿越周期的力量，重构行业增长曲线。”刘凯认为，宏观逻辑正从“投资驱动”转向“科技强国”；产业逻辑正从“地段为王”转向“产业为王”；运营逻辑正从“土地增值”转向“运营提效”；资本逻辑正从“持有收租”转向“证券化运营”。

戴德梁行首席政策分析专家魏东则表示，《城市更新“十五五”规划》明确了2026年至2030年城市更新的时间表、任务书和路线图。这代表着顶层设计的转向，整个市场正从以往的增量扩张向存量提质转变，棚改、大规模拆迁以及土地出让模式，正转向片区统筹、存量盘活、现金流平衡和市场化长效运营。

在魏东看来，目前整体市场模式正在迭代，主战场将转入存量更新，未来城投平台有望成为城市更新的主力。从商业地产价值来看，呈现K型分化，即好的越好，差的越差。从资产价值来看，预计未来老旧厂房、产业园等类型将受到更多关注，城市更新项目数量也将进一步提升。从盈利模式来看，应重点关注公募REITs，未来整体的盈利模式要从短期的开发销售转向长期的运营与资本增值。

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