热推荐：首批三只保障性租赁住房REITs上市REITs市场更具活力

31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT分别在深交所和上交所上市。业内专家认为，保障性租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，面临着前期投入大、投资回收周期长等问题。首批三只保障性租赁住房REITs的正式上市，预示着基础设施REITs成为解决保障性租赁住房资金瓶颈的重要工具之一，未来发展空间巨大。

(相关资料图)

公募REITs成为盘活保障性租赁住房存量资产的重要途径

三只保障性租赁住房REITs上市后，上市的基础设施REITs数量达到17只，发行规模合计579亿元，较去年6月21日首批基础设施REITs上市时增加了265亿元。

清华大学PPP研究中心主任杨永恒认为，三只保障性租赁住房REITs的成功上市，意味着REITs底层资产进一步拓展，市场规模进一步扩大。“并且，形成了保障性租赁住房行业‘投-融-建-管-退’的闭环投融资机制，有利于增强社会资本的投资积极性。”杨永恒说。

各地建设保障性住房，亟需长期、大额、低成本的资金支持。“深圳市提出，在‘十四五’期间将建设筹集各类保障性住房54万套。保障性租赁住房REITs有利于盘活存量资产，扩大有效投资，更好地支持保障性租赁住房建设。”深圳市发展改革委主任郭子平说。

国家发展改革委投资司副司长韩志峰认为，做好保障性租赁住房发行基础设施REITs的工作，有利于盘活保障性租赁住房存量资产，形成投资良性循环，促进新的保障性租赁住房建设；有利于降低租赁住房企业负债率，增强原始权益人的再投资和风险防范能力；有利于通过公开市场的监督，提升租赁住房企业服务水平；特别是有利于贯彻落实“房住不炒”要求，解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题，构建住房建设和保障的新格局。

各地政府积极推进项目进展

三只保障性租赁住房REITs的成功上市，与各级政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集团有限公司总经理唐绍杰介绍，该项目从启动到发行经历了项目储备、项目申报、项目受理、项目发售等环节，大致经过了一年时间。深圳市发展改革、国资、规划和自然资源、住建、税务、证监、深交所等部门召开10余次专题会议，高效解决了申报发行过程中涉及的资产转让、资产认定等问题。

厦门市发展改革委投融资处负责人介绍，厦门市发展改革委作为REITs工作专班牵头部门，对于中金厦门安居REIT项目的申报，按周进行调度，推动解决了申报过程中的堵点和难点问题。

“该项目从厦门市发改委申报，到上海证券交易所审核，前后历时仅半年左右，政府部门给予了全力支持。”厦门安居集团有限公司副总经理陈勇说。

北京市发展改革委投资处处长李晓涛表示，他们与国家发展改革委投资司、市保障房中心建立了专项工作组，多次组织北京保障房中心向国家发展改革委汇报沟通项目情况，形成“有进度即反馈、有问题即沟通”的常态化工作机制。

基础设施REITs市场活力进一步迸发

发售阶段，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下询价认购倍数分别约为133、108、113倍，投资者认购热情高涨，体现了市场的认可。

原始权益人对于三只REITs也较为乐观。“以发行价计算，华夏北京保障房REIT预计2022年9月至12月和2023年的现金流分派率约为3.95%。同时，底层资产具有回报适中、现金流稳定的特点，因此我们对产品未来的表现较有信心。”北京保障房中心有限公司总会计师张晓丽说。

住房城乡建设部数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。这也意味着保障性租赁住房REITs有着丰富的底层资产和市场需求。

“三单项目发行后，基础设施REITs的市场规模进一步增长，资产类型进一步丰富，市场活力进一步迸发。”韩志峰说，“如今社会各方参与基础设施REITs的积极性显著提升，储备项目数量迅速增加。目前，国家发展改革委已正式推荐20余个项目，还有近20个较成熟项目正在加快推进，处于培育期的项目超过80个。”

关键词： 基础设施 存量资产 成功上市 市场规模 障性住房