多地业主“抱团停贷”能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房问题？

业主强制停贷告知书截图

日前，一则“武汉恒大时代新城全体业主强制停贷告知书”在坊间引发热议。但这并非个例。金融投资报记者粗略统计发现，最近几个月以来，已有多个停工楼盘的业主发布了联名强制停贷告知书，涉及郑州、长沙、景德镇、武汉等多个城市。

接受金融投资报记者采访的上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，即使开发商违反购房合同约定，业主也只能向开发商主张权利，贸然停贷将构成违反贷款合同并将承担违约责任。

多地业主“强制停贷”

辛辛苦苦购买的房子停工了怎么办?恒大时代新城项目的业主选择停止还房贷。

据了解，位于武汉市汉南的恒大时代新城的全体业主发布了“强制停贷告知书”，表示项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主决定，若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。

公开资料显示，武汉市汉南恒大时代新城2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但仍逾期交房数月，目前仍持续全面停工。

天眼查显示，楼盘开发商“武汉楚水云山农业开发有限公司”在今年6月22日已被武汉市汉南区人民法院认为“有履行能力而拒不履行”的因素，标为“失信执行人”及“限高消费企业”。今年以来，该开发商涉及多起法律诉讼，多为票据纠纷。

有媒体报道，不少业主每个月背负着房贷，还在外租房，面临巨大的生活压力，故希望要政府协调贷款银行暂缓还房贷，等交房了再继续还房贷。

金融投资报记者也注意到，业主提的是“停贷”，而不是“断供”。为进一步了解相关情况，记者申请加入时代新城业主群，但截止发稿，申请仍未通过。

值得关注的是，时代新城项目并非个例。

今年6月，江西省景德镇市恒大珑庭项目的业主多次维权无果后，发起了联名强制停贷告知书。随后，长沙新力铂园，武汉绿地光谷星河荟，郑州名门翠园、奥园悦城，南昌新力城等多地烂尾楼盘的业主也开启了联名停贷宣言。

粗略统计发现，近期有多达14家楼盘业主给官方及银行发布了全体业主强制停贷告知书，涉及4.6万业主，总房款347亿元。

金融投资报记者注意到，恒大时代新城、景德镇恒大珑庭、绿地光谷星河绘等3个楼盘的业主皆表示：多家银行在楼盘预售过程中违规放贷。

如恒大珑庭业主就指责发放房贷的银行在这处楼盘还没有获得网签和备案情况下向自己发放了贷款，“属于典型的违规发放贷款”。

购房者应谨慎停贷

楼盘业主“抱团停贷”在市场上引起轩然大波。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉金融投资报记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然也复工了，但属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。“从这点看，相关银行或负有直接责任。”

在律师看来，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但业主与银行之间的借贷关系依然存在。

“尽管我们对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，不建议业主贸然停贷。”成都一位不愿具名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”

徐军则进一步对记者分析：“尽管有些银行将开发商作为业主还款的担保人，但从法律关系看，业主和开发商之间的购房合同关系与业主和银行之间的按揭贷款合同关系是两个独立的合同关系。因此，即便开发商违反购房合同约定，如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同向开发商主张权利。”

徐军表示，在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷的，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。

对于恒大时代新城等业主提及的违规房贷问题，徐军表示：“如果是指按揭贷款，则涉及到银行向开发商发放按揭贷款的条件及期限，但这些内容通常不会在按揭贷款合同中加以约定，而是由业主在购房合同中与开发商进行约定，即体现为业主向开发商支付房款的条件和期限，只不过是由银行来代替业主完成。”

徐军透露，银行和开发商之间还会签署“银企合作协议”、“预售款监管协议“等协议，约定了银行和开发商在商品房项目开发融资、贷款、预售款监管中的权利义务。“如果银行有违反该等协议约定内容的行为，违规向开发商放贷、预售款监管不当等，银行应承担相应的法律责任。”

停贷倒逼开发商复工？

那么，多地业主“抱团停贷”能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题?

金融投资报记者注意到，今年以来“保复工”、“保交楼”已成为房企的一项重要任务。在今年春节后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

今年初，克而瑞统计了24个重点城市2021年年末停工、延期交付等问题楼盘数量与面积。从套数来看，长沙、郑州、武汉、重庆都有2万套以上问题住房。从面积来看，长沙446万平米，重庆331万平米，武汉274万平米，郑州271万平米，昆明、广州也在140万平米以上。

在业内人士看来，烂尾房及业主停贷的原因与房地产实行预售制度有关。房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。然而，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，业主则成为了最大的受害者。

徐军告诉金融投资报记者：“我个人认为，长期以来在商品房预售领域形成的市场架构或模式，对购房人权益保护欠妥，尤其是在房企前期开发风险防范方面，如出现停工、烂尾了怎么办?”

严跃进认为，此类事件发出了警示，各地相关部门应积极关注此类问题，并加快出台应对措施。

他建议，各级政府对于烂尾和表演式复工情况要严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况;积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方法;关注房企不能开工的原因，为其提供帮助，尤其是要管好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。(本报记者 梅婧)

关键词： 武汉恒大时代新城全体业主强制停贷告知书 楼盘业主抱团停贷 违反贷款合同 多次维权仍无实质进展