房屋居间合同纠纷案例分析 房屋租赁纠纷处理程序介绍

房屋居间合同纠纷案例分析：

民事判决书

(2008)一中民终字第6694号

上诉人(原审被告)单某，女

委托代理人吴某(单某之夫)

被上诉人(原审原告)北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦1108室。

法定代表人杨某，总经理。

委托代理人江某

上诉人单某因居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第5217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)在原审法院起诉称，2007年8月12日，我公司与单某、杨*芬签订《房屋买卖经纪合同》，单某采取商业贷款方式以540000元的价格购买杨*芬位于海淀区北三环西路34号1428号，建筑面积42.12平方米房屋(以下简称1428号房屋)。合同签订时，单某向杨*芬支付了购房定金5000元。按约定单某应于2007年8月20日前去贷款公司进行面签、向杨*芬交纳首付款300000元，并向我公司支付中介服务费12700元、贷款服务费3200元。但是，我公司在通知单某前去办理上述事宜时，单某却拒不履行。而且，单某还对我公司及杨*芬提起诉讼，要求杨*芬双倍返还定金，要求我公司赔偿其损失。北京市海淀区人民法院判决认定因单某违约，导致合同无法履行，故驳回了其诉讼请求。为维护我公司的合法权益，现起诉要求单某向我公司支付中介服务费11200元、权证过户费1500元、贷款服务费3200元，共计15900元;本案诉讼费用由单某负担。

单某在原审法院辩称，某公司所述与事实不符。我当时是想购买1428号房屋。但是在我与房主杨*芬签订合同以后，某公司却告诉我说，杨*芬要求我另行承担30000元物业费后，才给我办理央产房的过户手续。然而，在签订合同前，我并不知道这套房屋是央产房屋。现某公司对我的起诉没有道理，故我不同意某公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2007年8月12日，单某作为购买方(乙方)经居间方(丙方)某公司与出售方(甲方)杨*芬签订《房屋买卖经纪合同》，单某以540000元的价格购买杨*芬所有的1428号房屋。合同约定：“合同签订时，乙方向甲方支付购房定金5000元，向丙方支付居间报酬11200元;乙方于办理过户之前，交付丙方权证代办服务费1500元。”合同补充条款约定：“甲、乙双方约定于8月20日去贷款公司面签，并于当日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾万元整，若因单方原因不能正常办理贷款手续则视为违约;乙方、丙方约定于8月20日，乙方付清丙方壹万贰仟柒佰元整过户费及代理服务费和叁仟贰佰元整贷款服务费;乙方于2007年8月12日交付甲方购房定金5000元。”违约责任条款规定：“如乙方未按约定期限交付首期购房款或未在约定期限递交齐申请贷款证件资料、以及未按丙方安排的时间、地点办理房产过户的，均视为违约，甲方所收取的购房定金不予返还;若甲方或乙方违约导致本合同不能实现的，由违约方承担丙方的居间服务费，守约一方已支付丙方居间服务费的损失，向违约一方主张赔偿。”

合同签订之日，单某向杨*芬交纳了购房定金5000元。此后，单某未如期办理借款等相关手续，亦未向某公司交纳过户费及代理费12700元和贷款服务费3200元。2007年9月，单某以杨*芬未取得1428号房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，不具备上市交易条件和某公司向其隐瞒该事实为由，将杨*芬、某公司诉至本院，要求杨*芬双倍返还定金和某公司赔偿5000元损失。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510号民事判决书认定单某未在某公司通知的时间内办理贷款手续，亦未按约定的期限支付首付款、过户费及代理服务费，其行为构成违约，并判决驳回单某的诉讼请求。判决后，单某、杨*芬、某公司均未提出上诉，该判决已生效。

上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖经纪合同》、北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第27510号民事判决书等证据材料在案佐证。

原审法院经审理认为：

单某经某公司与杨*芬签订房屋买卖合同，某公司作为房地产经纪公司促成了单某与杨*芬订立合同，双方形成了居间合同关系，单某理应向某公司支付报酬。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》因单某违约未能履行，但单某仍应按双方约定，向某公司支付居间报酬。单某所述某公司在其签订合同前未如实告知其所购房屋属央产房屋的抗辩理由不能成立。鉴于某公司未为单某提供办理购房贷款和过户手续的相关服务，故对某公司要求单某支付权证过户费、贷款服务费的请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：一、单某于本判决生效后七日内给付北京某房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万一千二百元;二、驳回北京某房地产经纪有限公司其他诉讼请求。

判决后，单某不服，以某公司未告知房屋为央产房存在违约行为，无权要求居间服务费为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回某公司的诉讼请求。

某公司同意原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，单某、杨*芬及某公司签订的《房屋买卖经纪合同》有效，当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，单某通过某公司的居间服务与杨*芬签订房屋买卖合同，虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》未能履行，但系因单某违约行为所致。因某公司已促成单某与杨*芬订立合同，故单某应按照约定向某公司支付报酬。单某所持抗辩意见依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九十九元，由单某负担(本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费八十元，由单某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

房屋租赁纠纷处理程序：

1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的行为发生纠纷的，当事人可以申请房屋管理机关进行调处，未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，在未完善手续之前不进行调处。

2、租赁当事人申请调解房屋应以书面方式提出，申请时未提供书面申请的应及时补交。

3、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后，应在五个工作日内确定调解会的时间和地点，并通知租赁双方当事人。

4、调解之后按具体情况作以下处理：如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书;调解达不成一致的，则终止调解，当事人通过法律途径解决纠纷;如一方或双方当事人不到场参加调解，应终止调解，若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。

5、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》，申请应以书面形式提出;并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后，对符合规定的，向承租方应发出《期限迁出通知书》，承租人仍不迁出的，出租方应通过法律途径解决纠纷。

6、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的，若承租人已不实际使用出租房屋，出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的，可以申请房屋租赁管理机关到场见证，该申请应以书面形式提出，并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料;经核实有关情况后，房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单，有出租方及到场有关单位签章，对清点的财务租方应妥善保管。

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