房市未来将回归居住属性 大幅炒作成为过去式

世界上不会出现“只涨不跌”的投资产品，既然已经存在价格泡沫，自然会有一个挤压泡沫的过程。虽然郁亮判断房市“短期触底”，但在“房住不炒”的背景下，未来房地产会逐渐回归居住属性，过去大幅炒作、任性加杠杆等投资行为，也许会成为过去式。

房地产行业受到政策环境的影响较多，或者可以称为政策敏感性行业。判断房地产市场的兴衰，既需要看货币政策的走向，也要看行业标杆企业的举动。在实际情况下，行业标杆企业的举动更具有一定的参考价值，或者说是整个行业发展的晴雨表。

万科属于国内房地产行业的标杆，万科董事会主席郁亮曾经喊出了“活下去”、“黑铁时代”，甚至变成了当时的热门话题。

四年前，在房地产市场仍处于“白银时代”的时候，作为标杆房企，万科却喊出了“活下去”的口号，第一时间引起了广泛的关注。

几年前万科充满了危机感的喊话，确实具有一定的前瞻性。几年间，部分房企陷入债务违约的状态，不少房企加快了降杠杆的步伐，并加快回收现金。由此可见，这几年时间里，房地产市场正上演一轮加速优胜劣汰的演进格局。

2022年初，郁亮称房地产进入了“黑铁时代”，并表示自己率先放弃坐头等舱，开源节流变成了不少房企的主流操作，这与几年前加杠杆投资等激进举动有着截然不同的态度。

距离喊出“黑铁时代”只过了几个月时间，科郁亮再度喊话，但这一次的表态却相对乐观一些，郁亮表示房地产步入“短期触底”的判断。在市场已经触底的背后，主要是市场收缩过了头，在收缩过度的同时，却积蓄了自发修复的动能。

不过，郁亮只是强调了短期市场已经筑底，并非认为房地产市场已经具备反转的条件。

对当前的房地产市场，市场普遍产生出相对谨慎的态度。今年前8个月的数据显示，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%。还有一组关键数据，即今年销售过千亿的房企较去年同期减少了14家，销售超百亿的房企较去年同期减少了48家。

面对今年相对复杂严峻的房地产市场环境，作为行业标杆的万科，却交出了一份相对满意的成绩单。从今年上半年的财报数据来看，万科营收同比增长了23.8%，归母净利润同比增长10.6%。与去年净利润大幅下降的表现相比，今年的情况相对乐观一些，但下半年的数据更具有看点。

自万科上市A股以来，曾经出现过三次净利润下滑的迹象，分别发生在1995年、2008年以及2021年。去年万科罕见出现了净利润大幅下滑的情景，确实印证了房地产市场步入了“黑铁时代”，但作为行业标杆的万科，既然做出了“短期触底”的判断，那么应该会有足够的底气提升业绩，并促使业绩触底回升。

过去二十年，国内房地产市场走出了长期牛市，成为了不少居民财富增长的重要渠道。但是，世界上不会出现“只涨不跌”的投资产品，既然已经存在价格泡沫，自然会有一个挤压泡沫的过程。

虽然郁亮判断房市会“短期触底”，但仍未从根本上改变“黑铁时代”的发展状况。在“房住不炒”的背景下，未来房地产会逐渐回归居住属性，过去大幅炒作、任性加杠杆等投资行为，也许会成为过去式。

今年上半年万科在营收与净利润上，均出现了同比增长的态势，似乎释放出短期止跌企稳的信号。作为房地产标杆企业的万科，一直非常重视企业的现金流与财务状况，近年来万科对质量的追求，更是不断巩固了自身的行业龙头地位。

虽然郁亮对房地产的短期判断相对乐观，但房地产市场优胜劣汰的节奏仍未发生根本性的放缓，在未来房企大洗牌的过程中，房企的现金流、财务状况以及房屋交付质量等指标，将会直接影响到房企在竞争过程中所处的位置。

关键词： 大幅炒作 任性加杠杆 万科上半年营收 楼市短期触底