谨慎看待公募REITs 都是封闭式产品

本周一起，公募REITs基金正式上市发售了，最终认购火爆。有不少投资者关心的是，这类基金怎么样，能投资吗?

而说到对风险的认知，这应该是摆在每个投资者投资行为之前的第一门课程。投资REITs，除了要注意基金价格波动的风险之外，REITs的分红率很大程度依赖于基础设施项目的运营情况，如果因突发原因导致运营不善，收益率会下降。

REITs基金是什么?简单说，就是把不动产证券化，然后发行到二级市场，以基金份额的形式出售给投资者，投资者按比例享有该不动产的租金以及增值收益，回报形式主要以分红为主。举例来说，假设把北京的中信大厦打包成REITs上市，投资者买入就相当于成为了该写字楼的小小股东。而基金的增值主要依靠写字楼的租金收入和写字楼自身房产价值的上涨，优势是有强制分红机制。

关于公募REITs的优点，目前已经解读的比较充分了，而对于提示风险的内容，投资者更应关注：

一是公募REITs不是传统的公募基金，发行净值不是1元钱，而是根据询价定价;二是公募REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，所以买了就不要想赎回变现了，想变现只能场内卖出;三是上市以后，REITs可能较发行价出现折价，如果询价被指导留出空间了，也可能溢价，这就好比在港股和美股打新有可能赔钱，但是在A股打新大概率赚钱;四是公募REITs的预期收益率只是对分红的测算，不会刚性兑付，底仓资产发行人更不会为收益兜底;五是公募REITs的波动性会非常大，它并不是固收产品，如果说股票的波动性是上蹿下跳的猴，那么REITs的波动就是袋鼠级别;六是9只公募REITs虽然是同一批产品。但是背后的资产却完全不同，首批CDR、首批科创板等基金都有相似性，后来的表现差别也不是太大，但是这9只REITs则可能完全不同，买错和买对差别可能很大;七是公募REITs投向都有具体的项目，这些项目的研究门槛并不低，没有投行经验、ABS经验的投资者几乎没法判断，而且投资后和未来基金公司基金经理的水平关系也不大，而是和底层资产经营关系很大;八是公募REITs不会每天公布净值，而是每半年才公布一次估值，在中间这段时间，都是盲猜状态，不过除了半年报和年报，也会有季报公布期间的收入利润情况;九是二级市场流动性可能一般，日换手率都在千分之几的水平;十是还有一些税费的风险。(李涛)

关键词： 谨慎 看待 公募 REITs